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政策调控下与商品房买卖按揭贷款有关的争议点探析


时间:2012-8-27

政策调控下与商品房买卖按揭贷款有关的争议点探析

杨安取    浙江平宇律师事务所    

内容提要自从我国对房地产市场进行调控以来,全国各地商品房买卖合同纠纷不断涌现,尤其是各地推出限购、限贷政策以后,此类纠纷呈井喷之相。从目前商品房买卖合同纠纷的类型来看,与按揭贷款有关或因按揭贷款所引起的纠纷占有相当大的比例。2011年4月21日,浙江省高级人民法院民一庭针对政策调控所引起的房屋买卖合同纠纷如何处理制定了《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》,对有关争议如何处理作出比较具体、可行的指导意见。其中,关于限贷政策引起的房屋买卖合同纠纷如何处理的意见,占有较大比重。但,实践是纷繁芜杂的,即使是上述意见,也难以面面俱到。因此,笔者将在本文中对商品房按揭的几个争议点进行探析,以求抛砖引玉。

关键词政策调控  商品房买卖  按揭贷款

一、商品房买卖合同签订后,买受人因受限贷政策影响不能获得银行按揭贷款,是否可以主张因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能继续履行,其可以解除商品房买卖合同。

通常商品房买卖合同约定的付款方式有买受人全额付款、首付加银行按揭贷款、首付加公积金贷款或公积金与银行组合贷款等,其中采用最多的付款方式为首付加银行按揭贷款。在采用首付款加银行按揭贷款方式支付房款的情形下,如合同签订后国家推出调控政策对按揭贷款进行限制导致买受人无法办理按揭贷款支付购房款,买受人是否可因此主张合同因不可归责于双方当事人的事由无法继续履行,其可解除买卖合同呢?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条似乎作了明确的回答,即因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此,许多人认为,只要按揭贷款因限贷政策的实施不能办理的,买受人都能主张解除买卖合同。笔者认为,不能机械化的理解上述司法解释的精神,而要根据合同的具体约定来正确适用上述司法解释。如在商品房买卖合同中,双方约定首付加银行按揭贷款,且无另外约定的,买受人因限贷而无法办理按揭贷款支付剩余购房款的,买受人可主张解除买卖合同。因为,双方在合同当中仅约定了银行按揭贷款方式支付剩余购房款,而按揭贷款因受政策调控影响不能办理,属于非归责于双方当事人的事由导致合同不能继续履行之情形。如商品房买卖合同双方当事人约定以首付加按揭贷款方式支付购房款,同时还约定买受人因受调控政策影响按揭不能的,应由买受人自行支付的,买受人不得以非归责于当事人双方的事由导致合同无法继续履行为由,主张解除买卖合同。因为,买卖合同双方当事人已经在合同中对调控政策的实施作了预见,并且约定在贷款不能的情况下,以买受人自行支付来取代银行按揭贷款,合同可以继续履行,买受人不能因为不能办理按揭贷款而主张解除合同。对于上述问题的处理,2011年4月21日起执行的《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》专门就政策调控下房屋买卖合同的处理作出了更具体、更加明确的规定。该《意见》第二条中关于“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于‘不可抗力’一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。当事人据此请求解除合同的,可予以支持”,就是针对类似上述第一种情形如何处理作出的指导意见;该《意见》中关于“但当事人另有约定的除外”,就是针对类似上述第二种情形如何处理作出的指导意见。

二、银行规定出卖人还清开发贷款为商品房买卖按揭贷款的条件之一,出卖人在限贷政策实施前未还清开发贷款,而是在限贷政策实施后才还清开发贷款,买受人因限贷而不能办理按揭贷款,其是否可以主张解除商品房买卖合同。

银行同意办理按揭贷款,不仅仅是买受人要具备按揭条件,而且出卖人也要符合银行放贷的条件。但,在不同的地方或者同一地方不同时期,关于按揭贷款的条件也有许多不相同之处。拿温州地区为例,现办理商品房买卖按揭贷款要求房开公司还清项目开发贷款,而原来就无此规定。由于存在此规定,在出卖人未还清开发贷款的情形下,买受人不能于商品房买卖合同签订时办理按揭贷款,而要等到出卖人还清开发贷款后,才能办理。但在等待过程中,国家实施了限贷政策,即使出卖人还清了开发贷款,买受人也会因限贷政策的实施而不能办理按揭贷款。出现上述情形,买受人是否可以主张因出卖人的原因导致其错过了办理按揭贷款的机会,其可解除商品房买卖合同呢?笔者认为,这要看出卖人在签订商品房买卖合同时是否明确告知买受人项目存在开发贷款,双方是否在合同中明确约定按揭贷款在出卖人具备银行规定的放贷条件后再办理,以及双方是否明确约定按揭贷款因限贷政策影响而不能办理的,由买卖人自行付款。如双方作了上述约定,说明买受人已经知道了项目存在开发贷款以及在开发贷款还清之前不能办理按揭贷款之事实,其愿意等到出卖人符合银行放贷条件后再办理按揭贷款,并自愿承担等待过程中政策变化所引起的不利后果,其不能主张解除买卖合同。如出卖人在签订商品房买卖合同时已明确告知买受人项目存在开发贷款,双方也在合同中明确约定按揭贷款在出卖人具备银行规定的办理按揭条件后再办理,但双方没有约定按揭贷款因受限贷政策的影响而不能办理,由买受人自行支付的,买受人可主张合同因不可归责于双方当事人的事由不能继续履行,其可解除买卖合同。如买受人没有告知存在开发贷款以及按揭贷款须在开发贷款还清后才能办理之事实的,说明出卖人没有将合同履行中不利的因素告知买受人,剥夺了买受人选择的机会,违反了诚实信用原则,买受人不仅可因此主张解除买卖合同,而且可以要求出卖人赔偿损失。

三、买受人未在约定的时间内办妥商品房买卖按揭贷款手续,出卖人是否可以要求买受人承担逾期付款责任。

在政策调控下,房价一直处于下行通道,买受人为了避免因此所带来的不利后果,便会拒绝或拖延办理按揭贷款手续。在这种情况下,出卖人是否可以要求买受人承担逾期付款的违约责任呢?笔者认为,出卖人有权要求买受人承担逾期付款的违约责任。双方约定支付房款的方式为按揭贷款,付款的时间应当是双方约定的具备按揭贷款条件形成后的一定期限内。买受人未在约定期限内办理按揭贷款,且无正当理由的,属于恶意阻止付款的违约行为,其应当从双方约定的办理按揭贷款期限届满时承担逾期付款的违约责任。

四、出卖人因买受人在办理商品房预售按揭贷款后未偿还借款本息,出卖人履行回购义务后,是否替代银行取得抵押物的抵押权。

商品房预售按揭贷款,不仅需要买受人以预购的商品房抵押给银行,而且还需出卖人与银行签订担保合同,为银行债权的实现提供担保。除贷款合同另有约定外,商品房预售按揭贷款,出卖人一般提供阶段性保证担保,即在买受人取得商品房权属证书之前,出卖人应承担保证责任,在买受人取得商品房权属证书之后,出卖人不再承担保证责任。

在房地产市场景气的情况下,一房难求,买受人只要拿得到房源,一转手便可赚钱,很少会发生买受人按揭贷款后不偿还银行借款本息的情形。但,在房地产不景气的情况下,由于房价一直在下跌,买受人后续偿还的贷款金额可能要远远大于房子的现值,买受人宁愿购房合同权益被拍卖,也不愿意偿还银行借款本息。而根据银行与出卖人签订的担保合同约定,出卖人的担保范围包括借款本金、利息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及银行实现债权的费用等,出卖人自愿放弃要求银行首先向借款人或其他人追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利,且银行可直接从出卖人在银行开立的账户中划扣借款本息。因此,在买受人取得商品房权属证书前,一旦买受人不偿还银行借款本息,银行便会直接从出卖人账户划扣款项代偿借款本息。

那么,出卖人的款项被银行划扣后,出卖人的权利如何保护呢?根据我国《担保法》第三十一条的规定,出卖人承担了保证责任后,有权向买受人追偿。但,这仅仅是从实体上保护出卖人的权利。如买受人除上述债务外,还有其它众多债务,而买受人可供执行的财产仅剩预购商品房权益的话,出卖人的债权就很难全面实现,除非出卖人代偿后获得抵押权人的地位,对按揭标的商品房享有优先受偿权。有观点认为,如银行与出卖人约定,买受人不能按期还款,出卖人应当回购商品房,出卖人履行了回购义务后,便取代了银行抵押权人地位,对抵押物享有优先受偿权。笔者认为,保证人承担保证责任后,仅仅获得追偿权,追偿权是债权,并非担保物权,保证人承担保证责任后,并不能获得优先受偿的权利。预售的商品房在买受人取得权属证书前,由出卖人回购,实质上是由出卖人解除与买受人签订的商品房买卖合同,并将买受人支付的款项用于偿还银行借款本息,并非产权过户行为,根本不可能发生出卖人取代银行成为抵押权人的情形。

 
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