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建筑与房地产法律服务信息快报


时间:2011-3-24

建筑与房地产法律服务

信 息 快 报

                           2011年第02期(总第128期)

         江苏省律师协会建筑与房地产业务委员会编     2011年01月31日

                                                                                                                                                         

政 策 法 规

  一、加强房地产调控 房地产经纪管理办法4月实施 

近日,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台了《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》),这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。《办法》的出台,是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措,对于整顿房地产市场秩序,规范房地产经纪行为,保护房地产经纪活动当事人合法权益,促进房地产经纪行业健康发展,将起到积极作用。

 《办法》在加强房地产经纪管理方面做了一些新的规定,体现了管理机制和理念的创新:一是完善监管机制,形成管理合力。《办法》规定实行建设(房地产)、价格、人力资源和社会保障等相关主管部门协同管理。二是明确了房地产经纪机构招用人员的要求。《办法》要求房地产经纪机构招用房地产经纪人员应当依法签订劳动合同。三是对房地产经纪机构实施备案管理。《办法》对房地产经纪机构备案管理的要求,便于相关主管部门掌握房地产经纪机构相关情况,及时有效地实施监管。四是体现了寓服务于管理的新理念。如《办法》要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台,向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订,向社会公示经纪机构备案信息,信用档案信息等公共服务。五是强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。《办法》明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施,对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为,根据情节轻重,可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。

《办法》在规范房地产经纪行为方面,做了以下规定:一是明确了房地产经纪的内涵。房地产经纪特指房地产居间和代理等服务并收取佣金的行为,不包括房地产行纪行为二是明确了房地产经纪机构的信息公示和告知义务。《办法》规定了房地产经纪机构应当在经营场所公示的内容,应当向委托人说明的事项。三是规范了房地产经纪合同行为。《办法》对房地产经纪合同的形式和基本内容提出了具体要求。四是对房地产经纪服务实行明码标价制度。《办法》对房地产经纪服务的价格公开、禁止行为和法律责任等做了较为详细的规定。五是实行交易资金监管制度。《办法》要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。六是明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

《办法》将于2011年4月1日实施。在此期间,住房城乡建设(房地产)将会同价格、人力资源和社会保障等部门做好《办法》的学习和宣传工作,并借此为契机,加强房地产经纪机构和人员的管理,加大对违法违规行为的查处力度,促进房地产经纪行业规范健康发展。

二、国务院楼市调控新措 二套房首付不低于60% 

近日,国务院召开常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施:

 (一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

 (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 

 (三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。

 (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。

 (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

 (六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。

三、住建部:继续有效遏制投资投机性购房 

国务院办公厅近日发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。住房城乡建设部相关负责人表示,尽管调控取得初步成效,但是部分城市房价仍在高位波动,特别是自2010年4季度以来,一些地方高价地再度出现,部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头,限购城市周边地区房价出现较快上涨,部分热点城市房价再现上涨苗头。这些现象的出现,说明调控效果尚不巩固,距离群众期待还有一定差距。

这次出台的“国八条”是对以往调控政策的进一步细化强化,通过进一步加大调控力度,来巩固和扩大调控成果。具体体现在以下这些方面:通过1个目标和4项任务来进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度,努力增加公共租赁住房供应;加大相关税收政策对不合理住房需求的抑制力度;提高二套房贷首付款比例;提出更加具体的用地供应管理目标,如在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保;扩大限购城市范围,明确限购要求;在约谈问责机制方面,更具针对性。

行 业 动 态

一、国土部暂停6房企土地竞买资格 

 近日,广东、广西以及贵州三省区的6家房地产开发企业的土地竞买资格被国土资源部暂时冻结。国土资源部今天发布公告称,这6家房地产开发企业土地竞买资格被暂时冻结的原因是土地闲置。

这6家企业是,深圳市的雄伟发展有限公司;珠海市的珠海经济特区西部龙力置业有限公司;珠海市湘物工贸发展公司;佛山市的高明市自来水房地产;广西东方航洋实业集团有限公司;贵州省凯里州瑞林房地产公司。

从国土资源部公开的情况看,这6家公司中的珠海经济特区西部龙力置业有限公司从1995年1月24日就签订了合同,这意味着,该公司的土地已经闲置了16年。而最短的也闲置了5年多。

在公告暂停这6家企业竞买土地的同时,国土资源部要求,地方各级国土部门要依法对上述闲置土地闲置一年以上不满两年的,必须征收闲置费;闲置两年以上的,必须坚决收回。对公布名单中的房地产开发企业及其控股股东,在闲置土地查处整改到位前,暂停其参加新的土地竞买活动;对已查处整改到位的,由各省(市、区)国土资源主管部门核实后,将处置情况及时上传国土部土地市场动态监测与监管系统,国土资源部将通过门户网站中国土地市场网及时公告,解除对相关房地产开发企业及其控股股东参加土地竞买活动的限制。同时,各派驻地方的国家土地督察局应继续按照《国家土地督察整改意见书》提出的要求,督促相关地方政府采取有效措施,限期严格依法对上述房地产闲置土地查处到位。

二、四部门发通知:加强和改进住房公积金服务工作 

近日,住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会四部门联合发出通知,要求加强和改进住房公积金服务工作。

通知要求,优化业务流程,减少审批环节,缩短办理时限,提高服务效率。全面推行服务承诺、首问负责、一次告知、限时办结等服务制度。实施“一站式”业务办理。开展预约和上门服务。定期开展监督检查,加强社会和群众监督。各地要高度重视报纸、电视、广播、网络等新闻媒体监督作用,及时收集和汇总有关住房公积金的意见和建议,及时受理和查处群众投诉举报,维护缴存职工合法权益。

责任编辑:张如宝、潘雯

                                                             

主送:各相关律师事务所,本委员会主任、副主任、委员

抄报:省律协会长、副会长,秘书长、副秘书长

抄送:省律协业务部  

                                                            

 
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