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对一起出让方违约在先的土地使用权出让合同纠纷引出的几个问题的评述


时间:2009-7-2

 

浙江浙元律师事务所 史建兵律师 

案情介绍

200196,经公开拍卖, **县国土资源局与A房地产开发有限公司签订《国有土地使用权出让合同》,将**县原水泥厂土地使用权出让给被告,面积42455平方米,商住综合用途,出让总价为人民币4820万元,年限50 年,合同约定,合同签订后15日内A房地产开发有限公司支付土地使用权出让金总价款的50%,2410万元,另50%出让金于20011230前支付。

合同履行期间,双方发生纠纷。2007820**县国土资源局将A房地产开发有限公司作为第一被告及第二被告B房地产开发有限公司告上法庭,原告**县国土资源局在起诉状中认为其已将拍卖地块交付被告使用,被告已开发、销售并取得收益,但至今尚有50%的土地出让金2410万元至今没有支付,要求被告A房地产开发有限公司支付剩余土地金人民币2410万元,并支付自违约之日(200211)起至付清之日起的利息损失(暂计算至2007731)人民币8220213元;并以第二被告B房地产开发有限公司开发、报批目标地块项目,并参与该项目销售为由要求第二被告承担连带责任;

两被告接到诉状后,委托浙元律师事务所史建兵律师应诉。根据案件的实际情况,代理律师为第一被告提起了反诉。反诉原告认为,反诉原告A房地产开发有限公司与反诉被告**县国土资源局在签订合同时,因出让土地原为**水泥厂,签订出让合同当时,该地块上的建筑物与其他构筑物尚未拆除,所以双方在土地出让合同中特别约定“地面资产处置由县政府牵头,三个月内处置完毕”,即应当符合“三通一平”的交地条件;但反诉被告迟迟不履行合同义务,2002417,反诉原告向反诉被告发出律师函,要求尽快平整土地,但反诉被告仍然置之不理;20026月,为了防止损失进一步扩大,反诉原告将土地平整工作承包给D建筑有限公司,并垫付土地平整费用456.6万元,至200212月底,土地才完成场地平整。另该出让宗地面积因城市道路红线拓宽,经初步测算,实际面积与出让合同约定面积相比,减少1500平方米左右,要求反诉被告承担该部分面积损失。综上所述,要求反诉被告承担反诉原告因出让土地场基平整等而产生的工程费用456.6万元;判令反诉被告赔偿反诉原告延期交地的损失127.97万元(因延期交地一年,造成反诉原告已交付的2410万元土地款被占用),并承担因出让土地面积减少而造成的损失269万元。

争议焦点

一、          关于本案的诉讼时效问题

代理律师在本诉答辩中提出了本案的诉讼时效问题。代理律师认为,根据合同,本诉被告A房地产开发有限公司的付款时间是20011230,因此对该土地出让金的债权主张的诉讼时效,应该到20031229截止。在此期间,原告**县国土资源局没有任何关于诉讼时效中断的证据。超过20031229,原告主张土地出让金债权,已经灭失了胜诉权,法律将不再保护该权利。除非出现义务人主动承诺自愿履行债务,这种情况下,自承诺之日起,重新计算两年的诉讼时效。而原告在2007129,在超过诉讼时效三年之后,以其手中持有备忘录为由,向被告A房地产开发有限公司主张债权。备忘录的内容为“A房地产开发有限公司董事长认为合同事实存在,尚欠款项未付,但当时县政府未能守成该地块的三通一平工作,场地平整是由A房地产开发有限公司自行解决,二是土地移交时间的延期,三是交付土地由于规划道路红线拓宽而面积减少。**县国土局认为,领导都已换届,该款项应当支付”。该备忘录中并没有任何关于债务人承诺履行债务的内容,所以原告单以此备忘录来主张诉讼时效中断,重新计算诉讼时效,于法无据。

法院经审查认为,本案应当适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第170条“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的,不受诉讼时效期间的限制”的规定,不受诉讼时效的限制。

二、          履约过程中哪方违约在先

在案件的实体审理过程中,双方争议的焦点在于合同履行过程中,确定哪方违约在先。核心问题,就是确定土地出让合同中约定的“地面资产由县政府牵头,三个月内处置完毕”是否为被告支付剩余土地款的前提条件。

本诉原告**县国土资源局认为合同中没有约定地面资产由其处置,主张其交付的应为毛地,对合同中约定的“地面资产由县政府牵头,三个月内处置完毕”系本诉被告A房地产开发有限公司自行加上;而本诉被告A房地产有限公司则主张原合同中就有“地面资产由县政府牵头,三个月内处置完毕”,并非其擅自加入,同时从以下四个方面可以证实交付土地应为净地:

1、经本诉被告律师的证据保全,在国土局的地籍管理档案中,发现备案的土地出让合同原件中确有“地面资产由县政府牵头,三个月内处置完毕”的约定。庭审时,被告律师调取了**县国土资源局原法定代表人的证言,证明了该情况的真实性;

2、在合同中关于“原地面建筑物,构筑物,废旧物品……等不属土地使用权出让范围” 的约定可以看出,交付的应是除原地面建筑物,构筑物,废旧物品以外的土地的使用权;

32002412,本诉被告A房地产有限公司给国土局“因政府拆迁原因,地上建筑物尚未清理完毕,要求先办理土地证”的报告中,**县国土资源局原法定代表人王**所做如下批示:“拍卖地块,因拆迁问题拖延,同意先办证,余款在县府协调后一次性追交”。该事实可以证实,合同中**县政府应该交付净地;

4、在各地的土地转让实例中,因拆迁工作的复杂性和社会影响性以及涉及范围的多面性来说,房地产公司是无力完成征地拆迁工作的,通常都是由政府部门完成上述工作并将净地交由房地产开发公司。

本诉原告认为A房地产有限公司没有按合同约定期限(即在20011230日前)支付剩余价款,致使国家财产遭到损失,因此认为系本诉被告A房地产有限公司违约在先;而本诉被告则认为双方在合同中约定“地面资产由县政府牵头,三个月内处置完毕”,即在2001126日前应当完成折迁、平整工作,达到三通一平的条件,将净地予以交付,由于**县国土资源局没有按合同约定在指定期限内交付净地,违约在先,当事人只是行使合同法规定的先履行抗辩权,不属于违约行为,加之当时**县国土资源局原局长的批示“拍卖地块,因拆除问题拖延,同意先办证,余款在县府协调后一次性追交”,得到了对方的同意,不属于违约。直至20024月,A房地产开发有限公司依然无法取得该土地,为了防止损失的进一步扩大,A房地产公司只能自己完成了本应该由本诉原告**县国土资源局完成的合同义务,应该认定为**县国土资源局违约在先。

法院基本认可了被告代理律师的观点,认定合同中约定的“地面资产由县政府牵头,三个月内处置完毕”为原告的合同义务,原告违约在先,应当承担违约责任。

三、          B房地产开发有限公司主体是否适格

**县国土资源局将A房地产开发有限公司与B房地产开发有限公司作为连带责任人告上法庭,理由是第二被告B房地产开发有限公司作为合同地块的报批主体,开发了该地块上的“新时代广场项目”,并从中获益,并且两被告系同一法定代表人;第二被告则认为从法律上来讲,两被告属于两个独立的法人,不存在法律上的连带关系,没有任何法律依据可以支持第二被告B房地产开发有限公司作为本案的适格主体。

法院认定,第二被告与第一被告确系独立法人,但第二被告B房地产开发有限公司与第一被告A房地产开发有限公司共同开发了争讼土地,申请了争讼土地的建设规划许可证,工程完工后,第二被告B房地产开发有限公司与第一被告A房地产开发有限公司又分别办理了商品房预售证,并各自从中取得了相当的销售收入。因此在无法查实B房地产开发有限公司系投入资金共同开发的情况下,鉴于B房地产开发有限公司是本案争讼土地的实际使用人之一,从中取得了相应的利益,法院认定其应当作为本案的适格当事人。 

法院判决

法院最终判决如下:

法院认为,本诉原告**县国土资源局违约在先,本诉被告A房地产开发有限公司以先履行抗辩权进行抗辩是合法的,但原告只是迟延履行,而不是完全拒绝履行,所以被告作为后履行方其抗辩权也应该是对等和适当的,即被告在原告交付土地后也应当履行付款义务,至于其代原告履行合同平整义务而垫付的费用可以从剩余土地出让金款项中扣除,但其土地出让金仍应支付。由于当时原告法定代表人王**20024月的报告中批示“拍卖地块,因拆除问题拖延,同意先办证,余款在县府协调后一次性追交”,应当视为原告同意被告迟延履行付款义务,后双方未经县政府就土地出让金的余款及存在的争议进行协调并确定土地出让金的追交期限,因此对于原告所主张的剩余出让金2410万迟延交付期间的利息不予支持。本诉被告在反诉中提出的违约损失127.97万元(即反诉被告迟延交付土地一年,造成反诉原告已经交付的土地出让金2410万被占用一年,按2002222调后的年贷款利率5.31计算),由于反诉被告**县国土资源局的土地迟延交付,造成反诉原告的迟延开发,因而其资金回收也相对迟延,该损失与反诉原告所主张的利息损失大致相当,应当予以支持。转让土地面积因红线规划所减少系事实,本诉原告**县国土资源局应当予以补偿。

因此,判决如下:

一、A房地产开发有限公司支付**县国土资源局土地剩余50%出让金,共计2410万元;

二、**县国土资源局支付A房地产开发有限公司垫付的土地平整费456.6万元,赔偿因迟延交地的损失127.97万元及因土地面积减少等所造成的损失225万元,合计人民币809.57万元;

三、上述一、二项互相折抵后A房地产开发有限公司应付**县国土资源局1600.43万,于判决生效后三个月内予以支付;

四、,B房地产开发有限公司对A房地产开发有限公司承担的上述款项承担连带责任

其余双方诉讼请求均予以驳回;

诉讼费各承担一半;

律师评述

1、关于诉讼时效问题

本案中,法院判决书中对于诉讼时效的判定适用了《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第170条规定“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的,不受诉讼时效期间的限制”的规定。判决认为,本案中关于诉讼时效问题的关键在于争讼土地是否属于该意见170条中所述的“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产”。法院认为该条款中的授权对像即公民和法人,其实是指直接代表国家行使管理权以外的公民和企业法人,公民和法人被授权后以自己的名义经营管理国有财产并支配收益。因此本案中的争讼土地属于《意见》中第170条中所述财产,故不受诉讼时效期间的限制。

根据我国《民法通则》的规定,法人分为企业法人和非企业法人(包括机关事业单位和社会团体法人),机关法人是指依法享有国家赋予的权力,以国家预算作为活动经费,因行使职权的需要而享有民事权利能力和民事行为能力的各级国家机关。本案中的**县国土资源局即属于机关法人的范畴。

根据国务院《主要职责、内设机构和人员编制规定》,即三定方案,在国土资源部的主要职责中明确写道:“国土资源部是主管土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用的国务院组成部门,新建立的国土资源部将依照《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国测绘法》等法律及法规,依法行政。因此可以看出,国土资源局的权利来自于法定授权。

综上所述,我们不难看出,本案中的土地使用权是典型的授权给机关法人经营、管理的国家财产,法院对于该条款的解释将法人的范围缩小为企业法人,属于对法律条文的缩小解释,于法无据。被告律师认为,本案中的土地使用权并不属于〈意见〉中第170条的规定范围,不适用该条款中不受诉讼时效限制的规定。

2、    关于诉讼管辖

本诉被告在接到诉讼时,被告律师便向受诉法院提出了管辖权异议,原因有三:

该案件诉讼标的额为3232万元,按照浙江省高级人民法院于200741日起调整后执行的第一审民事案件级别管辖的规定,基层人民法院的级别管辖的上限为300万元,而本案的标的额远远超出了该级别管辖的上限。

该案件在受理时已定性为土地使用权出让合同纠纷案件,显然不属于浙江省高院规定的不论标的大小均由基层法院管辖的11类案件(婚姻家庭、继承、物业、人身损害赔偿、交通事故、劳动争议、人事争议、土地征用、土地承包、环境污染、医疗损害赔偿),并且前提是案件原被告均在基层法院管辖范围内,而本案的第一被告A公司无论注册地还是经营地均不在受诉基层法院管辖范围之内;

由于本案的一方当事人系当地政府部门,根据省高院级别管辖规定第四条精神,为避免当地政府在案件审理过程中的干预和影响,使案件能够得到公正处理,使判决具有公信力,即使县法院具有管辖权,也应当将案件移交管辖或是由上级法院指定管辖。

**县法院经审查认为本案从诉讼标的额方面及被告律师所主张的第二方面来说,该案确系不属于县法院管辖,但根据《民事诉讼法》关于指定管辖的规定,上级人民法院有权把本院管辖的第一审民事案件交下级人民法院审理。经上诉,二审**市中级人民裁定认为,本案系不动产案件,由不动产所在地法院管辖,从标的额方面,本案虽不属基层法院管辖,但由该中院指定**县法院管辖,符合相关法律规定。

本案中,基层法院将本来不属于自己管辖的案件变成自己管辖,中院也以同样的理由告知异议申请人。但被告律师认为,如果从不动产的专属管辖来说,基于不动产的转让而发生的合同债权是否能适用该规定,业界包括在司法实践中也有较多的异议,被告律师认为,关于不动产的纠纷由不动产所在地法院管辖,应该是基于该不动产的物权纠纷,如所有权,抵押权,地役权等,甚至有准物权之称的租凭权,而不是从物权而衍生的债权纠纷。

本案中,虽然法院认为没有明文规定由本地政府部门作为当事人的案件应当移送管辖,但是基于对国家司法系统判决的公信力和公正性来说,本案的诉讼管辖确实颇有争议性。被告律师认为该案应由本诉被告的市级人民法院管辖,这样既符合关于管辖的有关规定,又避免了对法院判决公信力的怀疑。(注:本案被告A房地产有限公司注册地和经营地均与不在原告所在地)

3、关于主体的适格性问题

本案第二被告B房地产开发有限公司最终成为连带责任的承担者,法院的判决的依据是“第二被告B房地产开发有限公司与第一被告A房地产开发有限公司共同开发了争讼土地,申请了争讼土地的建设规划许可证,工程完工后,第二被告B房地产开发有限公司与第一被告A房地产开发有限公司又分别办理了商品房预售证,并各自从中取得了相当的销售收入”,“鉴于B公司作为本案讼争土地的实际使用人之一并从中取得了相应的利益,因为承担连带责任”。不能否认法院对于该事实的认定是正确的,但判决没有释明法律依据。

本案的合同案由是土地使用权出让合同纠纷,合同当事人是**县国土资源局和被告A房地产开发有限公司。第二被告B房地产开发有限公司既不是合同相对方,在合同履行过程中也未与国土局形成新的合同关系。为什么要承担合同义务,将其确定为诉讼主体,明显的违反了合同的相对性原则;从法院的解释来说,应该是因为第二被告是合同标的受益者。但这一理由是不存立的,房产公司与房产公司之间的合作关系,当然是系于利益,但公司与公司之间的合作方式是多种多样的,一方可以以土地作为出资投入,也可以是以资金投入进行合作开发项目,本案根本没有查明两个公司之间的合作开发方式,简单以第二被告可能获益为由判其承担土地款的连带还款责任,貌似公平,其实却很荒唐,因为这一判决没有任何法律依据作为支撑。

虽然本案中有这样那样的问题都没有得到解决,但总体来说,本案的被告人已经取得了很大的胜利,同类案件在目前土地出让案件中非常具有典型性,为作为土地出让合同一方的房地产企业如何在此类合同纠纷中争取自己的合法权益开辟了先河,也暴露出很多有关此类案件的法律问题,为督促司法在这方面的进步迈出了可喜的一步,而本案中的被告企业的律师可谓竭尽全力,及时有效并在最大限度内保护了作为弱势一方当事人的合法权益,在这场不势均力敌的较量中取得了来之不易而又艰难的胜利,也为我们处理同类案件树立了一个典范。

 
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